◎记者 张良 周亮 8月20日，上海市住房城乡建设管理委联合其他五部门发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称“沪八条”），自2026年8月21日起生效。进入2026年下半年，各地楼市政策密集出台，热点城市房地产市场逐步恢复稳定态势。上海证券报记者深入调研发现，当前热点城市楼市已经摆脱普涨模式，转而进入以真实居住需求为主导的结构性修复阶段。购房者变得更加谨慎，卖旧购新的置换需求明显增加。整个房地产行业正迈入供需关系不断优化、发展质量优先的新阶段。
稳固需求支撑 上海率先回暖
作为全国楼市风向标，上海凭借强大的内需基础和较高韧性，在本轮市场调整中表现良好，是全国率先回暖的热点城市之一。7月份起，上海楼市展现出淡市不淡、量价同步上升的态势。新房市场方面，7月成交量同比小幅增长1%，年内首次实现正增长。中高端产品持续火爆，延续了去年的成交热度。国家统计局发布的价格指数显示，上海房价同比增幅位居全国前列。二手房市场更为活跃。国家统计局数据指出，二手房价格指数已经连续六个月上涨，累计涨幅达到2.2%，市场运行呈现显著改善。
宝山售楼处人气旺盛 置换需求为主
近日，记者走访上海市宝山区某央企开发项目售楼处时注意到，虽然只是工作日，但前来看房的人络绎不绝。销售人员透露，项目销售情况不错，客户以置换需求为主。据其统计，卖旧换新的置换客户占比达70%。此外，全款购房客户比例也在稳步上升，多数购房者倾向于控制负债水平。该销售人员补充说，上海新房市场存在明显分化：品牌可靠、地段优良、配套完善的项目销售较快，而部分区位缺乏支撑、产品竞争力不足的项目则面临销售压力。房企间的竞争重点发生转变，行业洗牌加速进行。
上海购房者杨先生对记者表示，选择购房完全出于自住目的。"市场价格稳定，政策也支持，找到合适房源就可以买。"他评价道，“楼市不会出现剧烈波动，稳定是主旋律。我们更关注居住的实用性和长期稳定性，这样理性购买才是正道。”
8月中旬上海新房市场热度持续提升。8月12日，青浦区徐泾板块的绿城悦海棠项目首开，228套房源全部售罄，总成交额达16.7亿元。该项目共吸引946组客户认筹，首开认购率高达415%。8月15日，嘉定新城板块的象屿金茂满嘉项目开盘，115套房源同样全部售罄，认购率超过400%。
上海中原地产市场分析师卢文曦向记者解释，上海楼市结构性复苏特征明显，呈现层次分明的发展节奏：去年以来热销的高端改善项目率先启动，近期中端改善类产品接力升温。这一传导变化表明上海楼市回暖具有清晰的阶段性特征，结构性修复正在持续深化。
政策精准刺激 热点城市稳步回暖
本轮市场回暖主要由政策推动。7月底中央政治局会议提出“稳定房地产市场”，为下半年市场发展指明方向。热点城市根据实际情况出台优化措施，有效激发市场活力。8月7日，北京发布新政，降低非京籍家庭购房门槛，提升公积金贷款支持力度，并试点存量房“带押过户”，全方位降低购房成本。新政实施首周，北京新房到访、二手房带看热度显著上涨，尤其改善型房源咨询量大幅增加。
龙湖集团负责人对记者说，北京新政出台后，公司旗下北京龙湖观萃项目客户到访量环比增长...
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