以存量提质为主旨的城市更新运动，正在中国大地上逐步展开。这些举措不仅涵盖了老旧小区的改造，也涉及老厂房的升级，街区的翻新以及片区的重塑，长远目的是为了给城市带来全新的定位和产业发展助力。
文｜《财经》记者 邹碧颖
编辑｜王静仪
在北京市西四环的蔚园小区，一栋栋1994年建造的六层住宅楼正在经历一场美丽的蜕变。首先，燃气和下水管道得到了系统的更换；紧接着，楼道被重新粉刷，外立面恢复了新生，同时增加了外保温层；窗户和屋顶也接受了全面的整修；坑洼不平的道路被重新铺设，单元楼的门禁以及电动车车库等设施逐步完善。在蔚园小区内，像是这样的楼有超过20栋。
2025年，韩佳（化名）在这片区域购置了一套近60平方米的老旧住宅。尽管对屋内进行了全面的翻新，但每当从窗户望出去，她仍能看见小区外立面略显陈旧的面貌，道路昏暗，还有不少公共设施的缺失，这些都是小区已经三十多岁的印证。
今年初，蔚园小区开始了大规模的翻新改造工程。“大家已经盼了好几年了。”韩佳表达了自己的感受。虽然改造工程仍在收尾阶段，但整个小区的素质提升已经显而易见。
这或许是中国城市更新最常见的场景。依据住房城乡建设部的数据，在2019年至2024年间，全国共有28万个老旧小区开始改造，涉及居民4800万户，覆盖了超过1.2亿人。
范围从老旧小区、危旧房扩展至老厂房、老街区及低效楼宇，甚至地下管网和城市公共空间的更新，中国城市正在从大规模建设增量转向存量提升的新篇章。这个转变不再是简单的从无到有，而是在一个已经高度复杂的城市环境中寻找新的增值点。
2026年5月，国务院发布《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》）。该指导性文件明确提出，到2030年，全国将新启动11.5万个城镇老旧小区的改造、大约4000个城中村的整改、1500个老旧街道和厂区的提升工程，并计划完成36.5万公里的城市地下管网改造。
据央视《新闻联播》报道，未来五年内，中国的城市更新项目至少可以吸引15万亿元的投资，其中地下管网的更新预计将带动约5万亿元的投资额。这15万亿元投资估算并非全部由政府资金构成，而是整个投资市场的预测值。
随着房地产市场的调整，一个新问题浮出水面：如何推进庞大的城市更新项目？投资责任、运营管理、风险承担以及如何分享城市更新带来的新增收益，这些问题亟待解决。
15万亿元，具体要更新哪些内容？
清华同衡城市更新所所长刘巍向《财经》透露，城市更新的概念其实一直存在，城市里持续发生的物理性及功能性的更新代谢都可以归类为广义上的城市更新。
自2015年起，“城市更新”这一词汇在中央政策文件中出现的频率明显增加。刘巍视这一现象为转折点，认为这是由于过去几十年的快速城市化进程，导致大量新增住宅、商业、产业园区和基础设施建设如雨后春笋般涌现。当前，中国城镇化率已经达到67.89%，城市建设不能再单纯依赖土地开发与房地产投资的无限制扩张。
《规划》展示了城市更新作为一项综合性的城市建设活动的各个方面，包括：城镇老旧小区的改造与提升、老旧街区和厂区的改造、完善城市综合交通系统、修复城市生态系统、建设海绵城市、推行危旧房的改造、城中村的更新、保护历史文化名城的措施等。
在这些项目中，老旧小区的改造是最贴近居民的。住房和城乡建设部清晰指出，2000年以前建成的城市小区都应纳入更新计划。在不同地区，建筑改造的时间标准有所不同。
韩佳与《财经》分享说，小区居民可以向有关部门递交改造申请，此后由街道办或居委会负责推进。两三年前，蔚园小区就通过各类居民意见征询会，邀请业主代表参与讨论，确定需要改造的具体设施。
例如，老楼是否加装电梯，必须征求相关业主的意见，满足相应条件方可进行改造。涉及到整栋楼的项目，如果某一户不同意调整，可能会影响到整体工程的进度。这表明，城市更新不仅是一项工程项目，更是一项涉及复杂利益协调的工作。
“小区规模较大，居民众多，过程相对复杂。”韩佳指出，但蔚园小区的改造并没有导致居民长时间搬离，而是采取一栋栋、一户户施工的方式逐步推进。例如，在入户更换管道期间，居民只需面临大约一周的白天停水，整体生活并未受到太大干扰。据韩佳所知，有
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