这些年我一直琢磨过，国内的房地产市场究竟该怎么突围，将来会怎么发展。
过去两三年调控政策执行得挺深入，市场效果也还算可以，头部国央企营收超过两千亿元，北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市还有地价异常，高端住宅销售态势不错，上海二手房交易量连续数月突破或来到三万套，多数城市挂牌数量下降了不少。总的来说，市场在逐步修复，算是好事。
今天不打算聊得太抽象，说个大家熟悉但未必清楚的话题：
咱们到底是怎么处理库存积压的。
以前我的老领导讲过一句话，说楼市就是分蛋糕。
早些年政府主导，政府、银行、开发商获利丰厚，老百姓则分得很少，甚至还得倒贴。
这明显不平等。
因此这套运行了三十多年的模式，需要从基层进行重新分析，肯定不能是原先那种自上而下的分配方式，而应该是按劳取酬，政府要恳请开发商拿地，银行要引导购房者购房，开发商必须提供优质产品，相应地，购房者也需要有足够的首付款和相对稳定的现金流动。
比如去库存，其实相当复杂。
自上而下，谁都明白要去库存、要减少土地供应、要打造好产品、要增强市场信心。但很显然，这是基本要求，一旦实施，各角色都会遇到难题，地方政府不敢真叫停卖地，房企不敢真不拿地，开发商不敢随便降成本，购房者也不敢真收购。
今天把这种纠结的症结，搞清楚讲明白。
政府完全不卖地可能吗？
短期内不行，长期或许可以。
不是地方政府不明白去库存的必要性，可是没钱地方政府怎么运作？不卖地就发不出钱、没法维持运转。
有人会说北京、上海、深圳、杭州也在卖地啊，现在不也卖不动了，它们怎么就能撑下去？因为这些城市财力雄厚，不靠卖地也能过得去，而且过得挺不错。
杭州过去十年卖地收入合计超过两万亿元，最高峰一年卖地收入超过三千亿元，但今年上半年卖地收入仅四百八十一亿元，这都不是腰斩，直接砍到根基了，但你看杭州不仅没倒，反而运转得很好，为何？
因为杭州每年新增人口数十万，制造业和新兴产业发展得足够扎实，税收充足足以补齐缺口。这是杭州的底子。
很明显，大部分城市没这个底子。没产业支撑，没有人口增长，税收少，甚至还要依靠罚款收入。
因此，过去依赖卖地生存的习惯，没有新的收入来源接替，谁敢真断供？真正解决之道不是“禁止卖地”，而是把卖地带来的快钱，转变为盘活存量的慢钱。
大部分城市，过去十几年全靠卖地过活：城市建设、公务支出、城投还债，大头全靠土地出让款。这几年楼市遇冷，房子卖不动，新房库存堆积如山，按理说该停供地、先消化库存。
但很多县城不敢停。一旦完全停止卖地，财政马上就会出问题，城投债务到期、工程款没法支付，城市直接瘫痪。这就是最真实的局面：库存是长远挑战，财政断流却是眼前危机。
好在，很多城市开始从多方面降低库存。
比如，浙江、苏州部分区县已经换了策略，不再拼命放新地，而是花钱收储市场上的滞销现房、尾盘、闲置地块，政府用专项债收回来，不卖商品房，改成人才房、保障性租赁房。表面看，政府没赚土拍的快钱，但后续有持续租金、配套运营收入，债务能滚动、财政有持续进项。
比如，湖南、武汉等省份开始优化资产，把原来的劣质资产改造后重新出租，既避免了资产持续贬值，也提升了资产价值，一箭双雕。
还有最直接的，很多城市主动减少新区开发、减少土地拍卖，但也不是一刀切，主城区土地供应则尽量保留，一是能卖出去，确保财政现金流，二是新盘卖得不错，对市场也是正面鼓舞。
开发商不拿地可以吗？
可以少拿、细拿，但不能不拿。
房地产的根本在于土地和资金。有土地才能开发、运营，要么靠住宅销售一次性回款，要么靠商业运营获取长期现金流，不管是哪种，有钱就得拿地。
少拿地、控风险、保现金流。
拿地可能赔钱，不拿地必定完蛋。怎么突围呢？不再靠拍新地续命，而是靠盘活存量、做代建、做盘活求生存。
前几年大家都有过这样的想法
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