界面新闻记者 | 王妤涵
界面新闻编辑 | 李慎
北京八月，暑气蒸腾，楼市却已悄然弥漫起“金九银十”的期许。
8月7日，市住建委、市规划和自然资源委、公积金中心联手发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，内容涉及住房限购优化、房屋赠与完善、公积金支持加大三大板块，共七项细则，8月8日起正式应用。
这是继去年八月和十二月两次调整之后，年内北京第三次对楼市政策进行优化，也是中央政治局会议7月底提出“稳定房地产市场”号召以来，一线城市中率先落地的举措。
北京作为全国楼市的风向标，此次政策调整聚焦刚需及改善型需求痛点，精准施策。
新政实施十日，市场给出初步反应：部分新房项目到访咨询量上涨，二手房带看活跃度也较之前有所活跃。但鉴于房地产交易链条漫长，成交数据存在滞后，市场活跃度的提升已出现，成交数字的改善尚需时日。
线上线下互动量同步增长
新政影响最先在一线中介门店显现。
“政策生效首个周末，店面到访量61组，比前一周48组有明显增长；线上咨询量也大幅提升，新增客户委托从30多组增至46组。线下带看客户数增加了约15组。”北京朝阳区链家华堂一店商圈经理霍经理向界面新闻分享了他的观察。
直接受益的政策对象，是那些因社保年限不足而被限制的新市民。
霍经理提及，北京楼市新政推行后，店内一位租房客户迅速联系了他——该客户来京仅一年多，社保刚满一年，之前只能租房，新政将社保门槛降至一年，他随即安排带看。
“这类客户此前因社保年限问题无法入市，政策调整后咨询和看房的意愿非常强烈。”霍经理对界面新闻说。
公积金贷款额度的提高，成为另一项关键政策发力点。此次新政规定，夫妻双方均为公积金缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高额度可达240万元，符合多项条件后最高可升至340万元。
霍经理所在的门店周边多为刚需盘，他算了一笔账：以一套总价300万元的房子为例，首付20%需要贷款240万元，此前夫妻双方公积金最高只能贷120万元，差额需通过商贷弥补，每月还款约9896元；新政实施后公积金贷款额度提高至240万元，三十年可节省约10万元利息。“省下10万元利息对刚需家庭是笔不小的数目。”霍经理说。
至于二手房业主，他们的反应则相对谨慎。谈及议价空间，霍经理表示，门店周边挂牌房源的平均价格为240万-300万元，此前谈判空间在5万-10万元，新政实施后“目前变化不大，保持稳定”。虽然有个别业主尝试上调挂牌价格试探市场，但“这种情况并不普遍”。
霍经理观察认为，当前市场环境下，业主多为刚性置换需求或资金周转需求，“要么急着用钱，要么想改善住房”，调价意愿总体不强。成交周期方面，新政之后新增房源平均成交周期为28天，相较此前登记的库存房源成交周期30至60天，有一定缩短。
网签数据显示，北京市住建委官网的统计显示，新政发布首周（8月10日至16日），北京市二手住宅网签数量为3104套，环比增长10.0%。但网签存在滞后效应，新政对成交的实质性拉动效果将在未来数周逐渐显现。
改善型需求集中释放
与二手房市场刚需先行的格局不同，新房市场展现出改善型需求集中释放、结构性回暖的态势。
从成交结构来看，北京链家研究院分析师岳微向界面新闻指出，目前北京热销的新房项目成交主力聚焦于近郊的初步改善型产品。
“价格区间方面，400万-600万元是去化表现最稳定的波段，符合首置及初次改善型客户的预算，能在购房门槛和居住品质间取得平衡，这类项目多分布在北京的昌平、通州、亦庄、房山、顺义等承接产业外溢的近郊轨道交通区域。”
户型需求方面，市场表现出高度集中的特点，90
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