界面新闻记者 | 王妤涵
内地地铁公司普遍在亏损，港铁却是个例外，持续盈利。
8月13日，港铁公司（00066.HK）公布半年报。报告显示，上半年营收262.31亿港元，同比下滑4.1%；股东应占净利润158.72亿港元，同比增长105.9%；每股基本盈利2.55港元。
收入减少但利润大幅增长，这背后是港铁物业板块集中入账的功劳。
港铁2026年上半年营收结构 界面截图自财报原文 利润从哪里来
“轨道+物业”是港铁数十年来运营的核心逻辑。港铁通过政府授权，独家获取铁路沿线及站点的土地开发权，以动工前的基准地价计算成本，有效控制土地费用。待线路建成、交通价值显现后，开发住宅、商业物业实现土地增值，反哺轨道建设与运营，形成循环体系。
2026年上半年，港铁迎来物业项目集中收获期。大围站、港岛南岸第五期两大住宅项目顺利交付，合计贡献税后利润约122亿港元，占港铁上半年基本业务利润的近八成，是净利润翻倍的关键。
港铁坦言，“物业发展利润属一次性且波动大，用于补贴铁路项目建造及更新”。122亿港元是一次性集中入账，并非每年常规收入。
港铁旗下已推售楼盘信息 界面新闻截图自港铁业绩简报
后续供应仍在推进。港铁的物业开发节奏保持稳定。香港锦上路站第二期物业项目今年4月获批；屯门第16区站第二期项目2026年7月启动招标，预计2033年或以后建成。
港铁行政总裁杨美珍透露，未来一年左右还将推出两个项目，加上屯门项目共约8000个单位。还有八个待落成的住宅物业项目，预计提供约9300个出售单位。下半年，“港岛南岸”第六期及油塘通风楼项目的物业利润也将陆续确认。
客运业务“增量不增利”
物业板块表现亮眼，运输主业却面临“增量不增利”挑战。上半年，港铁经常性业务利润34.34亿港元，同比增长1.3%。
微弱增长主要来自内地和国际业务增加，香港本地业务折旧及非定额付款上升抵消了部分增幅。
客运收入确实在增长。香港车务营运收入118.50亿港元，同比增长3.0%，主要因为过境服务及高铁香港段客流量上升。上半年总乘客量9.75亿人次，增加1.2%。高铁香港段客量突破1600万人次，创2018年通车以来同期新高，西九龙站直达内地站点增至113个。
上半年香港车务营运情况 界面新闻截图自港铁业绩简报
但收入增长未能改善利润。香港车务运营亏损1.41亿港元，去年同期还有9800万港元盈利。
港铁解释说，铁路支援及维修开支增加、资产更换折旧上涨、非定额付款提升，加上2025/2026及2026/2027年度未调票价，成本持续上升而票价停滞，利润空间被压缩。
车站商务数据也不理想。总收入26.15亿港元，微跌0.2%；分部EBIT利润17.55亿港元，下跌2.4%。商铺新订租金负增长6.7%，较2025年上半年收窄了7个百分点。物业租赁及管理业务的EBIT也下滑3.5%。
“运输为本、物业反哺”是港铁模式的经典说法，但这份半年报显示，反哺部分表现突出，运输业务却越来越像“吃力不讨好”的买卖。
内地公司如何复制？
港铁的“轨道+物业”模式，近年来在内地轨道交通领域引发关注。
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