上海楼市的“金九银十”期待值正逐渐攀升。
최근동안，绿城·上海悦海棠、象屿金茂·满嘉、宝业·虹桥国展里这三个项目相继启动积分制度，认购率分别达到约415%、超过400%和270%。其中绿城·上海悦海棠的228套房源在开盘后迅速售罄。特别之处在于，这三个项目并不坐落于上海中心城区，反而地处外环以外，甚至是在嘉定这一五大新城之中。
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绿城·上海悦海棠开盘现场 图片来源：项目供图
近期新盘接连出现的高认购率以及积分摇号现象，令市场对“金九银十”抱以热切关注。普睿数智统计数据显示，刚刚过去的7月，上海新房成交面积为44万平方米，环比减少了15%，但同比则增长了5%；二手房成交面积同比上涨了14%，今年截至目前累计成交面积同比上涨13%。
“2026年上半年房地产市场将展现结构性分化特征，行业并非单纯迈入总量恢复阶段，而是进入结构优化阶段。”普睿数智董事长丁祖昱近日在《2026年上半年房地产市场总结与下半年展望》的演讲中作出解读：“当前市场已进入‘产品力竞争’阶段，不同客户群体对应不同产品策略：高端项目凭借稀缺资源构筑优势，改善型项目需要通过差异化的体验来契合多元化的需求，而刚需型项目则要着力提升性价比和空间效能。未来，真正符合客户需求的产品将成为市场竞争的决定性因素。”
“触发积分”从市中心的高端住宅走向了郊区
8月12日，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）向绿城·上海悦海棠获取的信息显示，项目228套房源开盘即告“日光”，累计成交额高达16.7亿元，这也是徐泾板块时隔三年再次触发积分。绿城·上海悦海棠认购期间共登记了946组客户，认购率将近415%，平均每四组客户争抢一套房源。
项目方面透露，这一成绩刷新了2025年—2026年上海新房单批次认购量与认购率的记录。
同样引人注目的是，位于五大新城之一的嘉定的象屿金茂·满嘉，在8月份的上海楼市中也成为一大亮点。8月2日，该项目首期认购仅用1小时便触发积分制度。开发商向记者提供的数据显示，最终该批次涉及460组客户，认购率超过400%，积分为64.4。
宝业·虹桥国展里二期于8月6日终止认购，64套房源吸引了超过170组客户的关注，认购率达到270%，同样触发了积分机制。
大概计算下来，这三个项目总共吸引了超过1500组客户的认购意向。每经记者观察到，与7月份以“30分钟售罄”著称的市中心豪宅“安澜上海”形成鲜明对比的是，绿城·上海悦海棠和宝业·虹桥国展里均位于上海外环边缘，而象屿金茂·满嘉则位于嘉定区。
为何在传统淡季中，近郊乃至更远区域的房产项目能够取得如此高的认购率？对此，上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信向每经记者阐释了自己的观点：“在中心城区之外，同样存在着大量对‘好房子’的需求。对于购房人士而言，在他们生活圈内购置到‘好房子’才是最理想的选择。”
记者先前走访时了解到，绿城·上海悦海棠距离地铁蟠祥路站仅百余米距离，而相邻的宝业·虹桥国展里步行约750米便可到达该站；从地铁交通角度来看，象屿金茂·满嘉至地铁11号线白银路站的步行距离也仅为660米。除了“稀缺地铁物业”这一亮点外，象屿金茂·满嘉作为嘉定首个3.5代抬板低密社区，并配备了金茂分户式五舒科技系统，具有一定的市场竞争力。
“另一方面，必须认识到当前外围区域产品的销售情况出现了明显的冷热不均现象，能够热销即说明产品在区域竞争中所处的地位具有‘降维打击’优势，而这些热销项目往往都具备显著的特色，缺乏突出亮点的普通新房项目则销售情况普遍一般。”卢文曦补充说明。
“溢价率10%便是极限”
“市场无法回到从前，但专业创造价值的本质不会发生改变。”丁祖昱在评论上半年全国畅销楼盘时表示，热销项目存在三种核心驱动力：板块内的稀缺性、价格上的竞争力以及产品价值的显著提升。
以上海为例，普睿数智的数据表明，今年上半年有9个项目首次开盘去化率超过70%，杭州有11个，成都也有10个，均属于新盘去化率“第一梯队”。从价格层面来看，上海刚需、刚改、改善型三个住房需求类别
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