核心观点
总量层面看，国内新房市场依然承受着一定的库存消化压力，不过，得益于土地供应的缩减与品质提升，再加上“好房子”相关政策推动住房标准的修订与提高，重点城市核心区域的去化周期相对保持稳定。展望未来，随着符合新规标准的产品比例进一步提升，重点城市核心区域去化周期有望逐步改善，房价有望呈现稳中向上的态势，那些老库存压力较小的城市，房价的弹性可能会表现得更加强劲。在此背景下，继续积极在土地市场上获取地块的头部房企，其拿地重心已高度集中于重点城市核心区域，产品开发能力也在持续优化升级。如果重点城市核心区域的新规产品能够率先实现复苏，那么这也有望带动头部房企财务报表的率先好转。
土地角度：市场供需关系的变化始于土地供应环节
自2021年起，随着供地节奏与住宅库存水平挂钩、实施精细化供地等主动调控措施的落地，我国房地产市场的供需结构再平衡进程已从土地供应端逐步展开。从总量上分析，2021年以来全国涉宅用地成交建筑面积的收缩幅度超过了商品住宅销售面积，推动了广义库存（待开发待售库存）自2024年开始逐步减少，土地收储等政策也加速了广义库存的消化进程。从结构上审视，土地成交持续向重点城市集中，但这并不妨碍重点城市的广义库存同样进入收缩阶段，重点十座城市更是提前全国一年启动了广义库存的去化工作。在重点十城内部，土地成交也在向核心区域集中，其中一线城市的趋势更为明显，二线城市则呈现一定的分化局面。大部分重点城市核心区域的广义库存得到了有效消化，尤其是深圳、成都、上海、苏州等地的表现突出。
住房角度：核心区域的去化周期相比非核心区域更具优势
若将目光投向更有参考价值的狭义库存（已取证待售库存），2026年上半年全国层面已在持续消化之中，但由于销售规模的收缩，去化周期依然维持在高位水平（80座城市的去化周期为34.2个月）。聚焦重点十城，这些城市普遍也面临狭义库存去化压力，即便在核心区域也不例外。对比2023年末的数据，2026年上半年重点十城核心区的狭义库存增加了4%，去化周期延长了5.3个月，达到17.9个月，只有苏州和深圳实现了逆势改善。即便如此，重点十城中多数核心区域的狭义库存去化周期还是要优于非核心区域，其中半数城市的去化周期低于18个月（杭州、苏州、武汉、上海、深圳），核心区域的狭义库存水平总体上仍然维持在相对健康的水平。
产品角度：新规产品对核心城市的去化周期产生重塑作用
自2024年以来，在“好房子”政策的指引下，多个城市相继推出了住宅新规，为房企提供了更多供给端的灵活空间，从而催生了得房率更高、综合品质全面升级的新规产品。以长沙、成都为例，新规产品的去化周期更为合理，价格也更为稳固。基于此判断，我们认为在新规产品的影响力下，旧规产品仍将承受一定的去化压力，但它们对于真实新房市场的供求格局和成交量价的影响可能会逐步降低。按照我们的测算，2026年上半年重点十城新库存占比为34%-48%，新库存的去化周期为10.0-16.2个月，显著优于老库存39.9-24.7个月的去化周期。预计未来随着新规产品加速推向市场，重点城市核心区域去化周期可能会逐步下降至12个月以下，房价有望在稳中求进，其中杭州、合肥、上海、深圳等城市，由于老库存压力相对较小，房价的弹性可能会表现得更为明显。
我们与市场主流观点的不同之处
多数市场参与者对于全国新房库存的去化持较为悲观的看法。我们则从不同维度出发，提出重点城市核心区域去化周期相对稳定可控的观点，并指出新规产品占比的提升有望减少核心区域去化周期，这表明新房库存难题并非完全无解，结构性复苏的迹象或许已经显现。
风险提示：地产政策发生波动的风险、地产市场量价复苏未达预期的风险、部分房企面临经营困境的风险。
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