“起拍价6.7万元每平方米，最终成交价达到30.9万元每平方米，经过18名竞买人连续竞价，这套位于深圳南山蛇口半山海景的独栋别墅最终以360%的溢价率拍出。”这是今年7月份深圳南山区的一笔重要成交记录。
《每日经济新闻》记者观察到，当前国内房地产市场正显现出明显的结构性分化特征，一线城市的优质房产正吸引着越来越多资本的注意，法拍市场上的顶级豪宅也成为了投资热点。
以深圳为例，今年上半年，无论是科技园、香蜜湖，还是华侨城、蛇口等传统豪宅区，都有多套顶级豪宅或改善型房源出现在法拍平台上。经过数十轮乃至上百轮的竞价，这些房源都以高价成交。不过市场行情并非一成不变，部分存在产权或法务问题的豪宅多次流拍，只能按底价成交；而刚需住宅的法拍价格也呈现出小幅回暖的态势。
中指研究院发布的数据显示，2026年上半年全国法拍房源挂拍数量为46.3万套，同比2025年同期的37.6万套增加了23.1%；成交量约为10.3万套，同比增加了29.8%；成交总额约为1515亿元，同比增长了17.6%。全国法拍住宅的平均成交价格为每平方米8165元，相比2025年同期有所下降。
今年7月深圳高溢价成交的别墅房源 图片来源：阿里拍卖
近期，深圳法拍市场的热度持续上升，改变了市场长久以来认为“法拍房可低价捡漏”的看法。
7月10日成交的蛇口半山海景42栋101号独栋别墅，是今年深圳法拍市场中最引人注目的交易案例之一。据阿里拍卖平台提供的信息，该房源位于沿山路，背靠大南山，正对深圳湾。房屋建筑面积为281.61平方米，用地面积775.35平方米，配有独立的花园和多个车位车库。业主前后分两期、用了4年时间对房屋进行了全面翻新，包括水电系统改造、结构加固以及全屋防水处理，仅能查实的装修费用就超过了464万元，这套房产基本上可以直接入住。
记者留意到，这套别墅的拍卖起拍价为1893万元，换算成每平方米单价约为6.7万元。整个拍卖过程持续了超过24个小时，18位竞买人参与了轮番竞价，累计进行了167轮出价，其中还包含了120次延时，最终以8708万元的价格成交，每平方米单价超过了30.9万元，溢价率达到360%。
阿里拍卖平台的资料显示，这套别墅在2003年购入时的总价仅为451万元，二十多年来资产价值增长了超过18倍。
虽然这套别墅的成交溢价率高达360%，但成交价格仍然低于市场常规的二手挂牌价格。根据链家网的数据，南山蛇口半山海景别墅小区有一套建筑面积约为361平方米、挂牌时长一年的独栋别墅，业主挂出的总价为1.5亿元，折合每平方米单价约为41.6万元。
今年上半年，深圳多个区域的豪宅项目都经历了激烈的法拍竞拍。
1月底，科技园新世界豪园的一套独栋别墅开启了全年的豪宅法拍热潮。该房源配备了私家泳池，临近大沙河长廊和高尔夫球场，起拍单价为4.7万元每平方米。14名竞买人参与角逐，经过225轮出价后，该别墅以8810.26万元的价格成交，每平方米单价提升至17万元。
4月份，香蜜湖香域中央的一套203平方米住宅被拍卖。法院的起拍价仅相当于二手市场价格的四成。由于片区内完善的配套设施和优质的教育资源，吸引了18人报名参与，经过35轮加价，最终以溢价123%的价格成交，成交单价为16.48万元每平方米，这个成交价也成为了同小区二手房报价的重要参考依据。同一个月，华侨城纯水岸十四期的房源同样以溢价132.52%的价格成交，显示出改善型优质房源的持续竞争力。
市场表现同样存在明显的分化现象。
6月份，半岛城邦三期的一套356平方米的一线海景顶层复式房源形成了鲜明的对比。该房源的二手市场参考价接近1.2亿元，按照评估价六折起拍后，先后进行了两轮流拍，第三次上架时只有一名报名者，最终以底价成交。
“目前南山豪宅法拍市场的买家群体已经发生了变化，传统行业的买家逐渐减少，芯片、算力、机器人等新兴科技领域的投资者成为了主力军，这类买家通常偏好全款成交，主动避免使用高杠杆。”7月20日，深圳资深法拍顾问朱志强在接受每经记者采访时表示，当前
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