中洲湾·迎海项目。黄指南/摄 本报（chinatimes.net.cn）记者张蓓 黄指南 深圳报道6月23日，深圳市中洲投资控股股份有限公司（000042.SZ，下称“中洲控股”）股价收于9.9元/股，全日上涨10%，盘中一度触及涨停板。市场关注度如此之高，但该公司位于深圳福田核心区域的豪宅项目——中洲湾·迎海二期（备案名：中洲滨海华府三期），却爆出涉及品质的问题。距离合同规定的9月交付还有不到三个月时间，业主们惊讶地发现，项目外立面正在大规模减少铝板的使用，改用石漆涂料，与一期已交付的工程形成明显的对比。地下车库和泳池等配套设施的缩水问题也同时浮出水面。从最新公布的2025年年报看，中洲控股全年归母净亏损超过9亿元，存货跌价准备累计计提已经超过50亿元。项目减配的背后，反映出这家老牌深圳房企在行业深度调整期，面临品质承诺和成本压力的激烈冲突。
项目品质争议
阳台的铝板和涂料差异，暴露了千万豪宅背后可能存在的现实问题。作为深圳福田一线海景房的升级产品，迎海二期于2024年3月推向市场时，备案均价约为9.24万元/平方米，较迎海一期8.53万元/平方米的备案均价高出约8.3%，单套总价在735万至1368万元之间。开盘当日去化率接近一半，销售额超过27亿元。业主向《华夏时报》记者透露，在销售时，官方宣传中明确表示项目外立面将采用铝板材料，售楼处沙盘也是按照全铝板立面进行展示的。销售人员的说法也一直强调外立面使用高端铝板，且品质将与迎海一期保持一致。业主们反映，开发商在销售阶段对外立面材料有明确的展示和承诺，却在施工阶段擅自改为涂料，这并非设计和建设的初衷，而是对交付标准的故意改变。
迎海二期项目物料、案场沙盘。业主供图
随着外立面施工接近完成，业主们的期望逐渐破灭。多位业主向本报反映，项目主 façade 的阳台区域主要使用石漆涂料，铝板仅出现在侧面的次要位置。与隔壁的迎海一期相比，两期外立面的质感有明显差别。一期交付的阳台区域完全覆盖铝板，展现出金属光泽和平整感；而二期则以石漆涂料为主，看起来哑光且廉价，与“封面级豪宅”的定位不符。
两期产品品质差异（左铝板、右涂料）。黄指南/摄
“我们买二期就是看中了一期的品质，同属一个系列，价格也不低，没想到外立面直接降了档次。”一位购买了125平方米户型的业主表示，其购房总价超过1200万元，外立面的材料是他决策时的关键因素。“远远看上去，二期就像一期的‘简化版’，根本不像是同一个开发商的系列产品。”
深圳本地的一位建筑幕墙行业专家对本报记者计算，深圳高端住宅普遍使用的2.5mm氟碳喷涂铝板，含龙骨安装、密封打胶及全部辅材，综合成本大约在650-980元/平方米；而同面积的普通真石漆，含基层处理、腻子、底漆、面漆的全套施工，综合成本仅约100-150元/平方米。专家进一步解释，铝板的价格并非固定不变，且定制化程度高。铝板幕墙需要完成龙骨预埋、板材定制加工、现场逐块调平打胶等多道精细工序，单栋外立面标准施工周期大约是30至45天；真石漆采用喷涂工艺，仅需基层找平后进行三遍喷涂作业，施工周期可以缩短40%至50%。按照上述方案计算，外立面主材从铝板换成真石漆涂料，每平米成本可以减少500-850元，降幅达到75%至85%。
据上述幕墙专家介绍，深圳属于沿海高湿高盐雾气候，户外建材的耐候性要求很高。优质铝板幕墙在正常维护下可以使用25年以上；而真石漆的耐用性高度依赖于施工工艺和乳液品质，如果基层处理不当，采用低端苯丙乳液，
