2026年7月10日，大悦城控股发布公告，第十二届董事会第三次会议全票通过天津大悦城商业不动产REITs申报相关议案。这一步距离2024年首单华夏大悦城消费REIT成功上市，恰好过去了两年。从首单项目用超预期运营数据奠定市场基础，到第二单核心城市标杆资产开始申报，大悦城正以接连实现的REITs实践，为行业提供一个“存量盘活+增量扩张”的新范例。
成都实践：经营表现超越市场预期
作为首批上市的消费基础设施REITs底层资产，成都大悦城自挂牌起就备受市场期待，而最终结果远超行业预料。2026年一季度运营数据显示，项目期末出租率达96.13%，超过了首发招募说明书中96%的同期预期值。项目当期平均租金单价同比增加7.23%，对应EBITDA为5379.44万元，同比增长9.12%，EBITDA Margin提升至59.4%。当期项目销售额和客流同比分别增长24%和16%，延续了2016-2025年销售业绩16.8%的复合高增长态势，处于二次高速增长阶段。按照基金初始募集规模测算，对应一季度的年化分派率达5.64%，在同期上市的消费类REITs中居顶尖位置，彻底扭转了部分投资者对商业地产REITs“依赖地段红利、后续增长停滞”的传统看法。
（成都大悦城实景图）
成绩背后，是大悦城长期积累的精细化管理能力。项目没有满足于“收租”的传统模式，而是通过持续调整业态、引入首店和更新场景，不断吸引年轻消费群体。从打造城市级首店矩阵，到构建主题化沉浸式街区，再到使用数字化工具精准对接品牌与客群，成都大悦城实现了租金和客流质量的双重提升，证明了优质商业资产在存量阶段也能取得良好发展。这种从零到一的REITs发行与存续管理经验，为大悦城后续的资产证券化工作奠定了可靠基础。
天津跟进：核心城市优质资产纳入体系
如果说成都项目是大悦城REITs的初次成功，那么此次公告启动申报的天津大悦城，就是这套成熟模式的再次精准应用。根据公告信息，该项目由中粮置业担任原始权益人，华夏基金和中信证券负责搭建完整产品架构，底层资产是位于天津南开区南门外大街的核心商圈购物中心，完全延续了首单REITs的成熟发行思路。
（天津大悦城实景图）
作为天津老城厢商圈的标志性项目，天津大悦城早已被视为北方市场的商业典范。2026年上半年就引入了35家城市级首店和旗舰店，覆盖餐饮、二次元文创、潮流零售等多个领域，以“首店经济”不断构建差异化优势。不同于行业常见的“填空式招商”，天津大悦城建立了“首店破空白+圈层抓客群+情绪做产品+场景定选址”的四维招商体系，凭借五大特色主题空间逆向匹配品牌需求，使每家新入品牌都能找到合适的客群。即便周边新商业项目不断涌现，这套常态化品牌更新机制仍能有效抵御竞争压力，维持项目客流活力和租金稳定。从资产性质来看，天津大悦城继承了成都项目的运营优势，是另一个具备长期稳定现金流和持续增值潜力的核心商业资产。
模式闭环：适应周期的商业新模式
从成都REITs成功发行，到天津项目启动申报，大悦城完成了一次重要的模式进阶。公告同时透露，该REITs相关议案计划于7月27日提交公司2026年第一次临时股东大会审议，标志着项目正式进入实施冲刺阶段。以往，商业地产行业普遍陷入“重资产持有、资金沉淀、扩张难度大”的循环，而REITs的出现为行业开辟了新道路。大悦城凭借“开发+运营”的双重能力优势，已经探索出一套完整方案：通过成熟的商管体系将培育期的商业项目转化为稳定盈利的核心……
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