南都进行了一项调研，目的在于促进老旧文化旅游空间从“被关注”转向“被激活”。
东部华侨城。
文谷庄园。
满京华·艺象。
部分东部华侨城、文谷庄园、满京华·艺象等传统旅游景区出现局部停滞和效益低下，公众对此表示惋惜，折射出城市对优质公共空间的渴望。与此同时，这些景区也显现出时代的制约：重资产模式的转型难度、历史遗留的产权规划限制，以及远郊文旅面临的配套设施与运营挑战。
当既有模式不再完全契合新时代的需求，突破的关键并不在于简单翻新建筑，而在于机制松绑和运营模式的重塑。为使自我更新的力量更有针对性，本期邀请了多位聚焦城市经济、规划与治理领域的智库学者，一同为深圳存量景区的再激活献上切实可行的“精准良方”。
厘清“公共账”:
在商业利益与公共利益之间寻求契合点
在研究解决路径前，学者们强调，必须正视文化旅游空间背后复杂的利益关系。
文化旅游项目进入常态化运营后，早期政策的“保底”作用往往会逐步减弱。港中深人文社科院发展与治理研究院副研究员于茗卉在访谈中分析，当“输血”减少，如何平衡文化培育的公共特质与自身经营账目，成为所有老旧文旅空间面临的普遍问题。满京华·艺象等带有公益性质活化项目在遭遇商业变现压力时经历的调整，正是这一问题的典型案例。
其实，《深圳市文化产业园区管理办法》等政策文件已明确期待此类空间具备“企业培育”等实质公共服务功能，主张优先保障社会效益。面对兼顾社会效益与维持生存的双重任务，学者们提出一种更宽广的城市治理视角——调整评价标准，算好城市的“公共账”。
于茗卉提出，对于多年未能恢复经营且公共生态价值远超商业运营价值的老旧景区，继续强求其作为“必须盈利的文旅项目”创造高额利润不切实际。与其让宝贵空间长期闲置，不如通过制度化介入实现板块划分，将核心生态区域转为公共基础设施，重新定位为城市公共设施；同时保留局部商业经营权，通过资产调整平衡各方利益。
尝试“弹性治理”:
重塑政府与企业边界，探索存量空间的过渡安排
在具体再激活操作中，大量优质资源常因土地性质互容、产权复杂等历史问题受阻。面对土地和空间用途的“固定化”困境，如何为政企合作解绑？
于茗卉认为，政府应从单纯的项目审批者和前台开发推动者，转变为存量资源秩序重构者和复杂议题协调者（后台治理）。她指出，继续用传统“管委会+开发公司”模式强行注入资金，运营难题易转变成建设难题，难以持久。政府也不能完全退出交由市场，因为市场机构短期逐利易致过度商业化。
由此，于茗卉建议，深圳需从“单一功能、静态审批”的管理模式，逐步转向设立红线清晰、用途弹性、动态评价、可灵活转换的空间治理机制。在坚守生态安全底线前提下，实施更有弹性的政策松绑和结果导向的管理革新。
香港中文大学(深圳)人文社科学院校外导师曾明也呼吁政府为存量资源转型提供政策配套。他强调，对于旅游功能向复合用途的转型需求，政府需明确功能调整时的费用承担机制，为新业态生成提供政策根基。
引入“第三方因子”:
让度主导权，拥抱软性内容协同
政策壁垒消除后，如何填补空间的内容缺口？在高速发展时期，开发商的模式颇为有效，但在需要精细交互的文旅新格局中，可能需要更多元的运营主体补充。
曾明提到，要解决部分项目因资金投入减少和协调成本高致的“协同难题”，需引入“第三方因子”——社会青年、民间运营者及专业第三方机构等跨界合作者。
曾参与多家知名商业空间策划的深圳乐领生活发展有限公司董事长罗雷给出具体举措：业主方必须学会“放弃主导权”。面对闲置的物业，
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