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香港时间7月6日，远东发展（股票代码：00035.HK）在港交所发布公告，披露了一项重大资产交易。公司将全资附属公司捷彩有限公司的股份悉数出售，交易对价为7.5亿港元，接盘方为京东集团旗下实体JD Fabulous Development XI Limited。
捷彩有限公司的核心资产是一处位于香港油麻地的物业，其前身是海景丝丽酒店。目前，该物业正处在翻新阶段，目标是将酒店房间改造为符合学生住宿标准的宿舍单元。根据规划，整个改造工程预计在2026年下半年全部完成，交付之际，物业将正式转型为专业化的学生宿舍。
根据双方达成的协议条款，交易一经完成，京东将直接持有该物业的所有权。远东发展旗下的DHI Hotel Management HK Limited则将继续履行项目管理人的职责，负责该物业的日常管理和运营，将其作为学生宿舍使用，托管期为三年，期间每年能收取固定收入，金额为4500万港元。
公告中提到，买卖双方于7月3日正式签署了股权收购协议。7.5亿港元是初步设定的交易价格，最终的成交金额会根据交割当天捷彩有限公司的运营资金和净资产状况进行调整。付款方式上，买方需在协议签署后的5个营业日内支付10%的首付款，即7500万港元，同时预留500万港元的保固金，以确保物业改造工程能够顺利进行。所有款项将按照工程进度和交割条件分阶段支付。
本次交易采用了所有权与运营权分离的策略。京东在完成股权交割、获得物业资产后，远东发展的DHI Hotel Management HK Limited将紧接着签署一份为期三年的托管运营合同，全面负责学生宿舍的日常运营工作，包括招商引资、物业管理以及住宿配套服务等。
合同中特别设置了保底收益条款，在三年托管期内，运营方每年至少需要向物业持有方（京东旗下的公司）提供4500万港元的营业收入。以7.5亿港元的交易价格计算，每年4500万港元的保底收入意味着约6%的稳定年化收益率，这为京东的这次不动产投资提供了基础保障，显著减少了初期运营的风险。
从财务角度分析，这笔资产出售给远东发展带来了明显的正面效应。截至2026年3月31日，该物业的账面净值经审计仅为2.659亿港元。公告指出，物业的初步购买价为7.5亿港元，相比3月底的账面净值，溢价高达4.84亿港元，增值比例接近2.82倍。
远东发展预计，在交易完成交割后，能确认约4.23亿港元的出售收益。其中，6.3亿港元将优先用于偿还与该物业相关的银行贷款，剩余的约1.06亿港元将纳入集团的通用运营资金。这一安排有助于优化公司的资产负债结构，降低整体的财务杠杆。
完成交易后，捷彩有限公司将不再包含在远东发展的合并财务报表中。远东发展的董事会表示，这次出售不仅仅是资产剥离，更是与京东集团建立长期战略合作关系的重要一步，双方未来将共同探索更多合作机会，特别是在香港发展学生宿舍项目方面。
卖方保留三年运营管理权，这样既能持续传递其酒店公寓的运营经验，又能通过保底收益承诺来降低买方的顾虑，为资产出让方和新的产权持有方构建了一个双赢的合作模式。
京东此次进入香港学生宿舍市场，其背后是香港高校持续扩招导致的高校住宿短缺问题。近年来，香港特区政府不断放宽对非本地生的招生政策限制。从2024年至2025学年起，高等院校非本地学生的收生上限从20%提高到40%，直接推动了赴港求学人数的快速增长。
根据香港教育局和仲量联行共同进行的市场调研，2024至2025学年，香港八大公立高校的非本地在读学生总数超过了9.2万人。然而，校内自有宿舍的供给严重不足，平均每名学生床位比例为2.55:1，当前宿位缺口大约为4万个。行业专家预测，随着招生规模的持续扩大，到2028年，全港高校校外住宿的总缺口可能会超过10万套，这使得市场化学生公寓成为必需的配套服务。